社頭土地,社頭土地買賣,社頭土地出售

央行在9/19理監事會議祭出第七波信用管制措施，加上銀行限貸令，使台灣房市低迷，有專家示警，明年房市恐面臨七大威脅，房價恐會下跌，還可能引爆房仲倒店潮。

根據內政部實價預售最新統計，10月全台預售揭露量約4600件，數量創下近20個月新低，比農曆年節當月數量還少，與今年6月景氣高檔時月銷1.66萬件相比明顯減少。

目前房市買氣低落，《三立新聞網》報導，房仲全聯會理事長王瑞祺說，房市在今年10月後買氣已剩餘原先的3至5成，明年還面臨七大威脅，包括川普上任、大陸武力威脅、經貿大戰、ESG綠色通膨、電價調漲、物價上升、原物料高漲等。

王瑞祺認為明年房價恐下跌，他提到，央行9月祭出史上最強打炒房，房市「金龍風暴」後座力持續發酵，影響力恐不亞於當年房地合一稅實施，更比去年平均地權條例新法之衝擊更大，觀察一線仲介發現看屋人潮減半，後續可能掀起房仲倒店潮，呼籲政府重視。

另根據工商報導，鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰指出，受限貸影響，加上央行打房發威，明年推案量恐萎縮三成，剩1.8兆元。他今年初原本預估全國房市總推案量今年有機會挑戰2.5兆元，但第四季房市就像送進冷凍庫「急速冷凍」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

住展雜誌今（26）日公布調查，以最新推出的新成屋來說，2024年每坪成交實價最高的前三高單價，台北市是大、小坪數兩極化，反觀新北市，則是愈賣愈貴，一張表看懂雙北市房價走勢。

住展雜誌此次調查樣本，是以雙北市推出的高單價新成屋，包括取得使照的先建後售案，以及雖未取得使照，但以成屋型態推出，且預計半年內交屋的新案為主。

調查結果顯示，2024年台北市實價揭露前三高單價指標案，每坪落在120.4~154.4萬元，分別是士林區天母「御上天母」、中山區林森商圈的「中山自在」、松山區捷運南京三民站生活圈「碩樺謙禾」。

新北市前三高，則是新店央北重劃區「江陵天喆」與板橋江翠北側重劃區「榮群擎川」，成交單價攀上9字頭，及三重二重右岸的「寶石睿岳」，每坪89.5萬元，與9字頭一步之遙。

住展雜誌發言人陳炳辰分析，先建後售案並沒有付款優勢，動輒三成的自備款，買方資產得相對具備實力，既然訴求資產族群，不乏高價案直接以成屋規畫推出，即買即住即享受，也免去有錢人置產風險疑慮。

以台北市來說，像今年單價最高的「御上天母」，及2023年「欣隆101」、「冠德安沐居」，都屬此例。

不過畢竟台北市房價高，光譜另一端的小宅案，可迎合首購或低總投資者，如統計數據「中山自在」、「碩樺謙禾」，坪數在20坪內，甚至「中山自在」為僅9.5坪套房，總價1,325萬元就可入手，有其吸引力推升單價，台北市這類產品後續走勢顯然兩極化發展。

至於新北市新成屋案，陳炳辰表示，則還是完全以有產階級為主，中大坪數、規劃與地段不錯的中高價新成屋價位持續攀高。以今年實登高價案觀察，包括新店央北、板橋江翠、三重二重右岸擁有名氣的建商，具在地知名度，建案規劃有一定水準，即便是60多坪的坪數，「榮群擎川」與「江陵天喆」，每坪成交單價都能再超越2023年的「君麟」，且每戶總價達4、5千萬元，買氣依然趨之若鶩，受到中高資產青睞。

此外，新北市與台北市的比價效益，同樣條件放在台北市，恐多為中古屋與蛋白地段的選擇，彰顯新北市的購置性價比。

陳炳辰指出，預售市場信心持續不振，買氣觀望，不乏實力建商改以先建後售以拖待變，成本又可控制，還有助建商名聲，買方亦可不必擔憂爛尾樓危機，安心進場。台北市松山、中正，與新北市中和、新店，均有新成屋案規劃，看好台灣不動產短空長多，掌握區域房市特性與建商名氣的號召，後市不悲觀。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市、新北市2024「新成屋房價」排行榜出爐！據住展雜誌統計，台北市由於今年房價高的大安、信義沒有新成屋推案，所以第一名由士林「御上天母」拿下，單價154.4萬/坪，新北市則由新店「江陵天喆」單價99萬/坪，一步之遙站上百萬大關。

據住展雜誌統計，2024新成屋成交單價前三名，台北市依序為士林「御上天母」154.4萬/坪、中山「中山自在」139萬/坪、松山「碩樺謙禾」120.4萬/坪；新北市依序為新店「江陵天喆」99萬/坪、板橋「榮群擎川」94.5萬/坪、三重「寶石睿岳」89.5萬/坪。

不怕爛尾樓！新成屋「所見即所得」

住展雜誌發言人陳炳辰表示，新成屋「先建後售」，免去預售屋爛尾樓疑慮，但必須直接付出2~3成自備款，購屋族群必須具備一定財力，但也因此對於建案的設計、規劃、區位等，必須更加講究才能吸引買家上門。

觀察2024年新成屋交易前三名，台北市部分，由於大安、信義高價區沒有推案，所以成交單價最高僅落在154.4萬/坪；至於新北市部分，前三名總價帶落在4~6千萬，相較台北市便宜不少的價格，卻能享受到60坪以上的中大坪數房型，只要區位不錯，估計未來幾年仍會持續磁吸台北市輕移民購屋。

▲央行打房信用緊縮，加上房市買氣翻轉，購屋族購買成屋可避免爛尾樓疑慮。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

爛尾樓機率攀升 購屋族可優先考慮降價成屋

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房貸之亂、央行第7波打炒房下，房市買氣已然翻轉，多家銀行估計房貸水位必須到明年中旬，甚至是年底才有緩解的可能，購屋族在房貸成數、利率等狀況不明下，恐怕仍會保持觀望態度。

這段期間，由於央行針對建商融資亦有緊縮，如今買氣反轉，須留意高槓桿操作的建商、一案建商是否有爆爛尾樓的可能，以購買新成屋來說，雖然無法如預售屋分多期付款，但如同二手屋一樣，「所見即所得、沒爛尾疑慮」，如果有成屋建案帶頭讓利，也不錯的購屋的好選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

Yahoo房市觀察員 / 廖一德（資深房產記者）

眾所周知，央行919打炒房，透過限貸令不僅讓投機、投資客消失於市場上，更因為現行「貸款不易」讓中古屋買賣變的窒礙難行，不僅辦理貸款的鑑價拉長時間，銀行端貸款要排隊，甚至有銀行將房貸利率提高至3%以上，不僅房仲跳腳，更讓不少買不起預售的換屋族大喊不公平。

根據仲介業者指稱，過去買賣成交後，從簽約、銀行鑑價、對保到完整整筆交易大約1至2個月，如今限貸令影響下，直接將時間拉長半年以上，甚至讓不少買方因為貸不到款導致許多交易糾紛，無論是賣方急需資金、買方貸款利率、成數不符需求等問題所在多有，這些問題上且不包括買氣觀望、屋主心態保留等影響。

談起屋主心態，更因為當前利率動輒3%以上，不少人擔心賣屋後再也找不回當初的利率，也因為市場氛圍「期待降價」的干擾，許多屋主乾脆以拖待變，能不賣就不賣。

有鑒於以上因素，不少換屋族更針對「一年簽結」的事情大呼不公平，如今市場不好，有換屋族指稱，先買後賣還要再一年內完成交易，否則將面對處罰條款，「現在貸款這麼難、利率這麼高，一年內要賣掉真的很不容易，政府根本就是懲罰換屋族。」

龍寶建設董事長張麗莉日前直言，房價漲得太快讓央行出手打房，購買她住宅的客戶也意外成為受害者；「我在預售階段房價尚未超過4000萬門檻，3年後完工交屋前房價大漲，打房政策直接讓貸款成數從6成變成3成，客戶從銀行借不到錢只能委託我們轉售，站在建商角度我們也只能無奈接受。」

筆者認為，市場上並非人人都買得起預售屋，也正是因為如此，中古屋交易一直是房地產中的主力交易，如今央行出招後確實讓炒房者消失，但也讓有換屋需求的人卻步，筆者建議，當前政策下還是先賣後買當回租屋族，或是將購屋計畫延遲再延遲，雖然不公平，但至少不用先買後賣面對市場不確定因素，保守將是最可靠的措施。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府為幫助租房族，祭出300億租金補貼政策，而中研院23日發布調查指出，高達24.3％的受訪房東調漲房租，3成房東計畫在未來2年內調漲；國土管理署則對此駁斥，指出比對自2022年起的申請資料，租金上漲者僅占約6％、租金下降者占1％。不過全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，基本上中研院調查是反映民眾現況與未來預判，而國土署則是用既有數據駁斥，「只能說像是雞同鴨講」。

根據中研院「台灣消費者預期與政策反應調查」結果顯示，僅17.1%的受訪租客在過去3年內申請過租金補貼，未申請的租客中有35.3%是因資格不符，26.9%則是擔心因申請補貼導致房租上漲；房東部分，近3年有約24.3%的房東調漲租金，平均調幅金額為2.02%，其中76.2%的房東擔憂房屋維修成本攀升，33.7%擔憂房屋稅、囤房稅調升，19.7%是因為房客申請租金補貼；而未來1、2年，約有3成房東計畫調漲租金。

針對此份調查，國土署表示，租金補貼政策對於申請民眾資格有所得及租金上限等限制，因此其所承租的物件也非屬新屋或新古屋，然而外界在討論租屋市場租金上漲議題時，多數會涵蓋剛使用2～3年的新成屋，或使用5～10年的新古屋，而此類物件區位及屋齡條件相對較佳，因此房租也相對會比較高，但這類族群不會是領取租金補貼的對象。

國土署指出，租金補貼專案自2022年起開辦，截至今年11月底止，核定補貼戶數成長至71.5萬餘戶；經前後比對2022年起之申請資料，顯示租金持平者約占93％、租金上漲者僅占約6％、租金下降者占1％。而中研院所調查之受訪者因有部分屬不符資格者，導致反映出的申請比例當然偏低。

不過對於中研院及國土署的房租爭議，全向科技房產中心總監陳傑鳴直言，基本上中研院調查是反映民眾現況與未來預判，而國土署則是用既有數據駁斥，「只能說像是雞同鴨講」。

陳傑鳴指出，中研院的研究是在調查民眾所遇到的真實情況，國土署則是拿著過往資料推論，很可能會忽略了申請失敗、申請前房東就拉高租金，以及未來打算提高租金的部分，換句話說就是雞同鴨講，建議政府可多注意實際狀況，留意高房價、高租金衍生的社會問題。

陳傑鳴表示，在房客成功申請租金補貼的同時，房東也會自動變成公益出租人，就算沒申請成功，房東也可能會收到相關通知，這樣的作法容易導致房東與房客產生嫌隙，房東甚至會預判稅金，將其轉嫁至租金上，更何況有部分房東也會憂心房客私自申請，乾脆自己先行報稅，同時拉高租金。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中華民國不動產聯盟總會昨(23)日召開年終記者會，聯盟總會理事長林正雄代表各公會指出，2024年房市雖然受到政府政策干擾成為「最錯愕的一年」，但上有缺工缺料及綠色通膨壓力，下有剛需自住、安全換屋買盤支撐，展望2025年聯盟總會預測房市代表字為「硬」，更指出面對挑戰，不動產業將展現「硬實力」，創新因應綠色通膨衝擊，並專注提升品質與服務。

今年9月下旬央行驟然實施第七波信用管制，導致今年房市呈現虎頭蛇尾，預估今年度買賣移轉棟數仍可站上35萬棟關卡，來到11年新高。

在政策干擾下，不動產聯盟總會預測2025房市將維持「價穩量縮」格局，展望預測字定為「硬」。因台灣房市擁有家戶數增加與安全宅換屋需求的「房市硬底子」，消費者也懂知曉置產抗通膨的「投資硬道理」、不動產同業更以創新因應綠色通膨衝擊，專注於永續品質與服務展現「產業硬實力」；綜合以上，對於消費者來說現在反而是「最棒的購屋in時代」。

林正雄表示國內建築業因應ESG趨勢，碳費、電價、物價蠢動、原物料價格居高不下的困境。房地產就是將土地與建材加工而成，雖然國際原物料行情非政府所能撼動，但「建築用地」與「容積率」供給正是政府最能影響房價的權柄。

林正雄呼籲新青安政策不能貿然停止，目前新青安政策嚴查後逐漸退燒，且年輕人的利益不能被忽視，呼籲政府請從3個面向加強推出「新青安2.0」， 1.「更」優惠：將暴衝的房地合一稅收還利於民，提供1%以上的利息補貼。2.「更」多元：以房市政策促進生育率，生越多補貼越多。3.「更」嚴格：更嚴格的審查標準，並訂定罰則嚇阻炒房買盤。

展望2025年，林正雄認為房市價格具有五大支撐，包括家戶數增加剛性需求、因應綠色通膨衍生預期買盤、股市成長獲利投入房市置產保值、未來房屋、土地供給將越來越少、超高屋齡時代下，對於安全住宅的急性換屋需求。2025將是消費者進場最棒的「購屋IN時代」，呼籲消費者停止觀望，面對經濟成長與通膨壓力，唯有挑對產品置產才是對抗通膨的硬道理。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中房市火熱，同時在房價漲勢驚人之下，購屋門檻也因此被拉高。房仲業者統計金融聯合徵信中心資料發現，今年上半年，台中市年收入逾 100 萬元的房貸族共計新增 6512 件房貸，其中北屯區佔了 1484 件、西屯區 928 件、南屯區 840 件，這三大屯區的申貸件數合計 3252 件、佔了總數的一半。

對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，三大屯區兼顧生活機能與未來發展性，房市抗跌保值性很強，預估在房市持續降溫的情況下，未來會有不少購屋民眾和建商會回防至這些精華區。

中信房屋文心河南加盟店店長陳珮甄指出，根據聯徵中心資料，2014 年上半年台中市年收入破百萬的房貸族共申貸 3313 件、佔申貸總數的 31.5%，但到了 2024 年，這一比值已上升至 38.3%、接近 4 成，顯示出台中市的買方財力確實逐漸增強。

此一變化可以從兩個方面來解釋，一方面，中部本身就是傳產重鎮，再加上中部科學園區與台積電 (2330-TW) 等大型企業吸引了大量科技人才的聚集，隨著企業主、企業高層及科技新貴的增加，高收入族群的比例自然也跟著上升。另一方面，近年台中房價突飛猛進，目前台中市精華區屋齡 20 年以內中古屋的房價普遍已經站上 4 字頭，新建案更是可以達到 5 字頭以上的行情，面對持續上漲的房價，如果沒有足夠的經濟實力，買房確實相當有挑戰。

對於三大屯區成為這些高收入族群的不二之選，陳珮甄表示，這些收入可觀的民眾在購屋時，除了關注生活機能的便利性、居住環境的舒適性外，亦特別重視房產的增值潛力，三大屯區毋庸置疑是台中「蛋黃中的蛋黃」，而且又有相當豐富的建設題材為區域房市增添亮點，包括：北屯的十四期重劃區、廍子重劃區；西屯的七期新市政中心、水湳經貿園區；南屯的單元二、三重劃區等等。隨著各項建設項目的推進與落實，未來三大屯區的房市交易量仍有穩健成長的空間，相當值得購屋民眾留意。

莊思敏指出，隨著金龍風暴持續發酵，房市買氣急速下降，購屋民眾的入場決策趨於審慎，以蛋白區與蛋殼區來看，由於自住買盤的缺乏，房市表現可能會面臨不小的反轉壓力。反觀蛋黃區，在人口、產業、建設的共同支撐下，區域房價仍具有很強的抗跌保值性，特別是在房市前景不明朗的狀況下，消費者往往也會更傾向選擇回到蛋黃區置產。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新竹縣114年公告土地現值調整經新竹縣地價與標準地價評議委員會於12月18日評定通過，全縣公告土地現值平均調幅較113年上漲5.97％，地王由「光明六路東一段、莊敬南路角地公園段482地號」蟬聯，公告土地現值每平方公尺30萬1319元，每坪99萬6076元。

全縣各行政區評定結果，公告土地現值漲幅最大為寶山鄉，因新竹科學園區高科技產業持續發展，廠商持續進駐且持續興建廠房中，園區原有用地及擴建一期、二期按開發情形調整公告土地現值，且園區用地範圍較大，帶動全鄉平均漲幅10.16％居首。其次為竹北市，因公共設施完善，生活機能良好，房市交易熱絡帶動價格上漲，全市平均調幅7.63％。另受大型百貨及連鎖餐飲業者進駐縣政二期商圈影響，該商圈持續發展並帶動地價成長，區內「光明六路東一段及莊敬南路角地」蟬聯新竹縣地王。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

昨（23）日中研院經濟所昨發布調查報告顯示，估2025年台灣消費者物價指數（CPI）仍將超過2%的水準，這意味台灣已連續4年通膨率突破2%的警戒線，這與央行2%以下的看法大相逕庭。

中研院經濟所認為，今年兩次的電價上漲，需要時間才會反映在物價上，而且明年基本工資持續上調、軍公教加薪，加上調查顯示消費者的物價上漲預期不低，均顯示明年通膨壓力仍大，而這也對租屋族帶來不小衝擊。

政府自2022年7月推出「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」雖是為減輕租屋負擔，但據中研院調查結果顯示，近四分之一的受訪房東表示，這三年內調漲租金，平均年租金調漲幅度為2.02%，其中有19.7%房東調漲房租原因是「房客申請租金補貼」。

此次租金補貼調查顯示，僅不足2成的受訪租客在過去三年（2022-2024）內申請過租金補貼；而未申請的租客中，35.3是因資格不符，但有超過26.9是擔心因為申請補貼而導致房租上漲。

另外，在房東調整租金的調查部分，受訪房東近三年約有24.3%的房東調漲租，平均年租金調漲幅度為2.02%，調漲原因包括物價和工資上漲導致房屋維修成本增加、房屋稅和囤房稅調升、及因為房客申請租金補貼（約占2成）。而未來2年內，更有約三成的房東計畫調漲租金，整體受訪房東預計平均調漲幅度為2.32%。

研究員楊淑珺指出，房租相關的CPI通膨壓力在未來一兩年內仍可能居高不下，除了物價普遍上漲外，租金補貼及相關稅率調升也是推動房租上漲的因素。

房租作為台灣CPI組成的一環（約占15%），近年消費者物價指數中的房租指數不斷上升，甚至2022還加速成長至今仍未看到走緩的跡象；雖然租金補貼是種美意，但上有政策下有對策，最終仍轉嫁到租客身上。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2024年920後房市急凍，但是商用不動產卻呈現另一種風景，由於打住不打商，商用不動產需求不斷升溫，今年前11個月台北市億級商辦交易件數至少97件，比去年全年93件還多，高力國際董事總經理劉學龍23日也預測，2025年不動產市場將呈「住宅弱、商用穩」的格局；最看好的產品類型，則是以AI浪潮帶動的廠辦、廠房、倉儲物流三大商用不動產為最。

高力國際研究部資深董事梁儀盈認為，2024年土地交易金額突破2,000億元，遠高於2022及2023年；但在住宅市場銷售動能在政策未有所放寬下，將持續受到壓抑，建商購地也會相對保守以對。興富發此前便宣布，2025年起暫時不購地。

反觀商用不動產，在自用型買方支撐之下，全年成交金額達到1,760億元，再刷歷史新高。其中廠辦、廠房以及倉儲物流，貢獻度達到1,018億元，占比近6成，特別是AI等新興技術相關的上下游產業鏈，是拉抬台灣經濟主力，也是商用不動產中擴廠最積極的買家。

劉學龍認為，央行預測2025年外需及民間投資都將持續成長，整體經濟成長動能延續，經濟成長率為3.13％，有助於拉抬商用不動產，尤其是產業用途相關的使用需求。此外，金管會10月也預告將會檢討修正保險業最低收益率限制，若新制如期上路，將放寬壽險業投資標準，對商用不動產市場來說更是一大利多。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】