社頭土地,社頭土地買賣,社頭土地出售

過去不論在都會區還是全台科學園區周邊，想要經商創業，若不是「財大氣粗」很難發展起來，關鍵在於過往台灣經濟型態與園區產業生態，商用不動產市場高比率是動輒70、80坪到數百坪空間，龐大商辦開支分噬著企業的利潤，但隨電商消費習慣普及、物流網綿密、群募眾籌平台發達、產業服務蓬勃發產、2022年底ChatGPT面世加速AI應用，加上政府和創投圈創業扶植政策與孵化加速器的資源，讓掌握關鍵技術與共享商機的新創事業，獲得前所未有的機會，進而啟動一波以新創、微創為主的台灣大創業潮時代來臨，與之相對應的的微型辦公產品，在近一兩年間供不應求、炙手可熱。

盤點中部以北的重點科學園區商用不動產供需現況，內科、南港、竹科僅有百坪起跳科辦，或僅供租任A辦，以及B辦中的商務中心供給，中科近年則依賴七期微辦供應，竹科本來得依靠高鐵旁科專大樓供應，直到緊鄰竹科寶山2期台積電2奈米廠與研發中心附近的18萬坪美式別墅造城案「新竹帝寶」橫空出世。

今年下半年小型、微型商辦產品首度釋出，主打15～24坪「輕商辦」的靈活性、便捷性，呼應了雨後春筍般湧現的小型企業和個人工作室需求，創業者們靈活運用有限的資源，在小型辦公空間內開展業務，更借助AI技術解決數據分析、自動化流程、小程式撰寫、智能客服，並在電商平台，迅速推動產品和服務的市場化，開闢了無限可能，以極低的成本運營高效率的商業模式，詢問熱度立即飆升。

「新竹帝寶」本身擁有18萬坪造城規模的完善商業配套與人口生活紅利，同時又位處竹科、清華科技園區「雙科園核心」，大量就學､就業人才挺進，未來住宅與微型商辦更加供不應求，更成為最個案新利多焦點，對創業者來說，擁有靈活、高效和低成本和「雙科園」優勢。

對有置產與資金配置需求的買家而言，「新竹帝寶」微型商辦有商用不動產的節稅優點。

其次，因為市場需求旺盛、租金收入穩定，加上政策管住不管商，微辦不受限貸令管制，更能創造相對住宅產品的高投報率效益，既可自用又可出租，成為提供穩定收益和資產增值的優質選擇，並為創業者和投資者形成良性互動，實現自住置產雙贏。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

建案完工潮推升全國待售新屋飆新高，內政部19日指出，今年上半年待售新成屋創歷史新高，顯見市場上選擇很多，呼籲民眾理性購屋。

此外，今年上半年的低度使用住宅比率達9.32％，以20坪以下小宅低度使用率17.6％最高，內政部分析，當前房價居高，小坪數為房屋銷售趨勢，空屋率攀升除因近期交屋量上升之外，也可能包含投資客買房後未使用。

內政部發布「2024年上半年低度使用（用電）住宅及待售新成屋統計」。今年上半年全國低度使用住宅宅數為86.2萬宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.32％，較上期增加12,313宅、0.07個百分點。

低度使用住宅方面，內政部以財政部稅籍及台電用電資料比對，將平均用電未達60度者，判斷為低度使用住宅，作為「類空屋」指標。內政部指出，以總面積別觀察，20坪以下低度使用住宅比率17.6％最高，而以屋齡觀察，5年以下新屋24％最高、50年以上老屋11.67％次高。

在待售新屋方面，內政部說明，過去每年待售新成屋約維持在7萬宅左右，但近二年隨新建案陸續完工，待售新屋量從2022年第一季逐季攀升，去年第四季增至10萬1,011宅，首次突破10萬宅，今年第一季達到10萬7,667宅創下歷史新高，第二季緩減為10萬3,130宅，仍是統計以來次高。

內政部分析，全國待售新成屋飆高，主因推案量逐漸完工所致，扣除已銷售數，全國待售新成屋仍維持10萬宅以上，呼籲民眾宜理性購屋，應理性評估選擇，不宜貿然盲目搶購。

觀察六都待售新成屋均較去年同期增加，並以南部增幅較大。今年第二季待售新成屋以新北市20,452宅最多、年增12.2％。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行未祭出第8波信用管制措施，但金管會卻出手了！金管會19日公布2025年金檢項目，其中外界關心的不動產放款、房貸是金檢重點之一，且新增「建商周轉金移作建築使用的合理性」以及「餘屋貸款資金用途與流向的控管」2項目。金管會官員表示，明年上半年就會專案檢查。

內政部19日公布「113年上半年低度用電住宅及待售新成屋概況」，上半年全國低度使用住宅數86萬2446宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.32％，相較於112年下半年，一口氣增加1萬2313宅。

金管會公布2025年金檢項目，共計有109項，而為避免炒房歪風再起，除了在一般金融檢查增列不動產授信的檢查項目外，同時也會規畫專案金檢。

專案金檢對象以金融機構對建築融資與購屋貸款的增減情形、業者的集中度為主，新增金檢項目中，建商周轉金移作建築貸款，金管會檢查時就會看合理性及《銀行法》72之2排除部分，若與原貸款用途不符，會要求控管。餘屋貸款的部分，官員表示，有很多建商會透過餘屋貸款投入其他不動產，這也是金管會關切的重點。

根據《銀行法》72之2規範，不動產放款占存款與金融債3成，金管會統計，國銀平均是26.7％，距上限尚有1.86兆元動能。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，周轉金、餘屋貸款的專案金檢，基本上都是向建商開刀，前者是幫土融降到5成的管制關後門，提防建商在開發前期就取得額外的融資，後者則防止銀行提高餘屋估值變相高貸，抵銷管制效果。從之前針對租賃公司在不動產貸款放款管制，到現階段處理銀行繞道管制的查察，都顯示主管機關打炒房的決心，恐也壓縮小型建商生存的灰色地帶。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行連二季推出房市第六波、第七波信用管制措施後，19日理監事會未祭出第八波信用管制，總裁楊金龍說，實施以來房市交易縮減、民眾對房價上漲預期心理趨緩，「已有初步效果」，且多出來的資源有到無自用住宅，因此未有新一波信用管制，接下來會繼續用道德勸說，加強銀行不動產貸款業務的專案檢查，讓不動產貸款集中度慢慢下來。

楊金龍說，10月、11月的全體銀行購置住宅貸款及建築貸款年增率均回降，「有彎下來」。不過，央行觀察的不動產貸款集中度，也就是不動產貸款占總放款比率仍居高，至11月底為37.4％，現在將積極審視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案的情形。

央行8月中請銀行喝咖啡道德勸說，說明銀行貸款傾斜到不動產太嚴重，所以請金檢處積極檢查，也發現三大類缺失，包含貸款成數超過法定上限、利用其他名目貸款，如周轉金，以及其他缺失等。

楊金龍強調，這次理監事會中理事有提到，應該要呼籲金融穩定不是只有央行的事，是大家共同的事情，應該要來共同解決不動產的事件，但就像是大象轉身要慢慢轉，不要速度太快，不然會很危險，一但跌倒就起不來。

因此央行將會慢慢用道德勸說、金檢的方式來解決，並跟金管會、財政部密切討論，立委也在積極推動，若信用管制有漏洞，要堵住漏洞，如農漁會信用部、保險公司等方面也是，央行會強化道德勸說外，若有其他缺口會跟其他部會合作補足，未來降低不動產集中度將加強專案檢查，並列為明年重點。

此外，央行會強化看數據，看銀行計劃跟實際發生降低不動產集中度有無差距，若出現落後就會跟銀行討論為何沒達到，並藉由金檢銀行深入了解，若有些規定無法處理，會請金管會處理。

此外，楊金龍被問到市場用「金龍海嘯」來形容央行房市政策的感覺及政策影響的力量大，楊金龍說，心境「五味雜陳」。

他說，央行推出針對房市的選擇性信用政策也有想到，第一個是房仲業受到影響、建築業受到影響，因為相關從業人員蠻多的，有一點SORRY(抱歉)，不過「我正面看待」，因為對市場打炒房、對預期房價上漲心理能夠扭轉，「這是我的安慰。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

揮別2024年，房市大震盪未見曙光，關關難過關關過，住展雜誌彙整北台灣相較明確在2025年上半年有意登場指標案，推估超過百億元案量計有6案，50-100億元共14案，住展雜誌發言人陳炳辰指出，這些新案不難看出多挾地段優勢、建商品牌、市場話題而讓建商保持一定信心，迎戰不明確態勢。



打起精神進場的指標案中，4案坐落台北市，門牌保值抗跌特性讓建商不過份擔心，包括結合商場、影城、飯店、商辦、住宅，傳出達千億元案量而為領頭羊的「南港國際臺鐵調車場案」，以及大安區安和路黃金地段的「德運安和路二段案」、大同區捷運站生活圈的「毅聯涼州街案」，和知名都更宅系列案「宏國大道城A區」。

 

新北市、桃園市、新竹市指標案同樣講求知名區段，新北市方面分別是第一環行政區新店區、永和區的「華固榮工廠案」與「新碩永傳」，及中和左岸景觀宅「左岸明珠」、林口新市鎮「長耀中山路案」、新莊體育園區第1排的「君泰復興段案」和副都心重畫區的「茂德副都心No.4」。桃竹地區有青埔的「宏普青塘園案」、「竹風青埔案」，跟中路重劃區的「國泰GRAND PARK」、「宜誠川丰」，與A7地帶的「長耀文桃路案」，及新竹市東區訴求竹科X基地的「達麗台肥案」。



再者，不論是區域型或全國型的品牌建商，因自身資產實力強，與市場口碑效應，讓華固、國泰、宏國、達麗、長虹、皇普、宏普、宜誠皆見作品，不懼尷尬期。此外，累積出話題聲勢可令建案備受矚目，像是資產活化的「南港國際臺鐵調車場案」、「達麗台肥案」，和總銷估高達300億元的「左岸明珠」，與青埔青塘園熱門豪宅為鄰的「宏普青塘園案」、新店市區珍稀都更區塊的「華固榮工廠案」，及基隆市在地知名造鎮系列案「新橫濱3」，均能因市場討論與期待度製造買氣。近期台北市文山區、新北市三重區出現逆風亮點個案，正是不脫品牌、話題吸引力造就佳績。

 

陳炳辰分析，銀行業者大抵樂觀看待歲末還款潮，可望在明年2月紓解房貸滿水位危機，而9月公布的央行打炒房措施，來到明年3月也讓市場適應了大半年，是否在329檔期見初步回溫，與時節同步春暖花開，成為房市景氣判斷首波關鍵時間點，在台灣沒有更穩健保值的投資選擇下，目前對蛇年利空出盡相較樂觀，事實上現階段在高鐵特區、產業園區的部分預售案還傳出不錯的買氣，房市還是有機會谷底翻身。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行在9/19理監事會議祭出第七波信用管制措施，加上銀行限貸令，使台灣房市低迷，根據內政部實價預售最新統計資料，10月全台預售揭露量約4600件，數量創下近20個月新低，比農曆年節當月數量還少，與今年6月景氣高檔時月銷1.66萬件相比明顯減少，房市專家Sway在臉書發文指出，先是量縮，之後可能就會明顯降價。

Sway預測房市走向，先是量縮，然後前期投資客賠售，接著新預售案就會開始偷偷降價，如果還是沒有買氣，就會明顯降價。

Sway續指，對建商來說，首要希望是維持高價賣給你，得逼到萬不得已才會降價，但其實降價空間都很大，因為買地買得早，房價又漲得太快，依行情來說都至少有三成的降價空間，建商還是大賺。

台北市房仲公會日前舉行年終記者會，理事長蘇金城表示，「金龍風暴」後座力在明年完全顯見，不動產業要有度小月的準備，預估第二季起台北市房價將下跌5～10％

華固董事長鍾榮昌也認為，明年房市推案量會減少，雙北的房價維持穩定，但供應量大的區域，房價將會有5~10%的修正空間。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行九月祭出第七波選擇性信用管制打炒房，市場以「金龍海嘯」形容央行此舉對房市的衝擊。央行總裁昨天被問到對「金龍海嘯」的看法時表示覺得「五味雜陳」，他對廣大的相關從業人員「總覺得sorry」，但對於能夠扭轉房價只漲不跌的預期感到安慰，「我不覺得我好像是英雄，希望大家生活共好」。

央行昨天並未調升存款準備率以緊縮市場資金水量，也沒有推出第八波選擇性信用管制，不過，楊金龍說，近期專案檢查發現銀行有貸款成數超過法定上限、利用周轉金等其他名目貸款等兩大缺失，明年將加強專案金檢，並檢視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案落實情形。

至於為何未祭出第八波打炒房措施，楊金龍指出，他上次說過大象轉身時要慢慢轉，不能太快，否則「一跌倒就會爬不起來，像某些國家」，因此央行才會慢慢地向銀行道德勸說，也和金管會、財政部密切合作。

楊金龍說，當前銀行不動產貸款集中度仍高，央行將持續審視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案的落實情形，如果優於預期當然很好，但如果效果不佳，就會積極與成效不佳的銀行個別檢討改善方案。

央行於八月中請銀行提出改善計畫，自主控管未來一年不動產貸款總量。楊金龍說，國銀上繳計畫後，其中九家銀行被央行「退件」，要求重新調整，補交後有一家被二度退件，「我們是很serious（認真的）」。

此外，央行近期也對銀行不動產抵押貸業務進行專案金檢，並且發現缺失，包括貸款成數超過法定上限、利用其他名目例如用周轉金來貸款等。楊金龍表示，今年第四季到明年第四季，央行都會監控銀行自主管理不動產貸款改善方案執行情形，未來將持續加強辦理銀行不動產抵押貸款業務專案金檢，要求銀行落實央行規定及改善缺失。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲房市買氣低迷，專家預測未來房市會量縮價跌。（示意圖／資料照）

央行祭出第7波信用管制，加上房市供給上升，房價飆漲趨勢受到抑制，買氣持續低迷，據內政部實價預售10月全台預售揭露量約4600件，數量創下近20個月新低。房市專家Sway預測房市走向，先是量縮，然後前期投資客賠售，接著新預售案就會開始偷偷降價，如果還是沒有買氣，就會明顯降價。

Sway分析指出，未來房市先是量縮，之後可能就會明顯降價，並表示含裝潢的不算降價，拉高開價再送裝潢，低首付的更是騙你做AB約；還有演員也會假裝讓你知道大賣，但目的並不是真的大賣，而是要前期個案可以不退戶的交屋，「當然萬一騙到夠多的人上車，該賣就還是高價賣掉」。

Sway續指，對建商來說，維持高價賣給你，是首要希望，得逼到萬不得已，才會降價，但其實降價空間都很大，因為買地買得早，房價又漲得太快，依行情來說都至少有3成的降價空間，建商還是大賺，「啥原物料上漲人力不足，在房地產世界裡，都只是形容詞」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

彰化縣政府民國114年公告土地現值，地王仍由彰化市民族路東側的中華路至合作金庫銀行彰營分行蟬聯，每坪新台幣70.9萬元；全縣公告土地現值整體相較113年上漲2.95%。

彰化縣政府今天發布新聞稿指出，縣府考量整體經濟發展、地方財政、民眾稅賦負擔、稅賦公平等因素，以地價區段間的地價均衡性，以及與實價登錄交易價額差異較大地區，進行檢討調整。

全縣26鄉鎮市共7717個地價區段，經彰化縣地價及標準地價評議委員會審議，全縣公告現值微調2.95%，地價區段有2成凍漲。

114年地王仍由彰化市民族路東側的中華路至合作金庫銀行彰營分行（商業區）蟬聯，公告土地現值為每坪新台幣70.9萬元，相較113年微幅調漲1.23%。

彰化縣最高地價區段位於彰化市開化寺前民族路兩側，區段公告土地現值為每坪54.5萬元；最低地價區段則位於大城鄉海埔新生地，區段公告現值為每坪364元。

縣府地政處指出，公告土地現值是作為土地買賣移轉時，申報土地移轉現值的參考，此次調整對114年地價稅不會產生影響。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部發布「2024年上半年低度使用（用電）住宅及待售新成屋統計」，由於建案完工潮推升全國待售新屋飆新高，今年上半年空屋率攀高至9.32%，寫近兩年來新高。

至於全國新建待售新成屋，過去每年待售新成屋約維持在7萬宅左右，但近二年隨新建案陸續完工，待售新屋量從2022年第一季逐季攀升，去年第四季首次突破10萬宅，今年第一季攀高至10.76萬宅，較上季增加6656宅、增幅約6.59%，創下歷史新高；第二季緩減為10萬3130宅，寫統計以來次高。

進一步觀察六都待售新成屋數量，以南部增幅較大，除台北市不到1萬戶，其餘五都則以新北市最多、約2.15萬宅，桃園、台中均超過1.5萬宅。

至於低度使用住宅方面，內政部以財政部稅籍及台電用電資料比對，將平均用電未達60度者，判斷為低度使用住宅，作為「類空屋」指標。內政部指出，以總面積別觀察，20坪以下低度使用住宅比率17.6%最高，以屋齡觀察，5年以下新屋24%最高、50年以上老屋11.67%次高。

房市專家表示，雖然今年上半年空屋率微幅上升，但近幾年空屋率仍在相對低檔。除了觀察空屋率變動外，要進一步了解空屋主要散布在何處，台灣新增空屋通常位於主要都會區之外的郊區或偏鄉，以及新重劃區等地，倘若這個規律不變，對市場的影響極為有限。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】