社頭土地,社頭土地買賣,社頭土地出售

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，11 月燈號維持綠燈，指標總分數 43.6 分為去年 9 月以來新低，風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，新成屋戶數、來客組數、成交組數上升，議價率持平，預售屋推案量、待售建案數則衰退。

住展發言人陳炳辰分析，剩下最後一個月的 2024 年，新案已無可期待，所幸因為上半年難能可貴的熱潮，預期北台灣的全年推案量來到史上新高，突破 1.4 兆元應為必然，打破 2013 年的 1.34 兆元。來年轉機尚不明朗，但雙北市的中正區、南港區、新店區、三重區、中和區、三峽區，與桃竹地區的中壢區、大園區、竹北市已有指標新案計畫登場，建商如何應對尷尬的青黃不接階段，市場拭目以待。

陳炳辰指出，事實上需求面還是處於低檔，11 月追蹤指標建案平均來客組數每週仍不到 20 組，而為 18.8 組，較前月微增 2 組，平均成交組數每週是 1.6 組，比 10 月的 1 組小幅進步，增幅都屬有限，比對連續升息、禁止預售轉讓條例公布利空之際，賞屋量平均 20-30 組，成交也有 2-3 組，買盤觀望氛圍未解，且若非如台北市文山區，以及新北市三重區與林口區，和桃園市的中路重劃區等地個別大案拉抬，狀態將更為慘烈，市況好壞兩極，沒有品牌、地段加持案，寒風刺骨相當有感。

買氣不振，待售建案數同步走升，難以順銷，11 月來到 1017 案，是今年 6 月以來首次突破千件，宜蘭地區、桃園市皆見明顯的去化不良，時值年末入冬，宜蘭縣市地勢與天候對房市本就影響甚懼，加上又遇大環境利空，天不時地不利人不來，加深衝擊性。桃園市則在像大園區、觀音區等二線區，因投資潮創造的案量，面臨景氣逆轉，無力回天。

而從今年 3 月起連續數個月的爆量預售推案，終在 11 月冷靜下來，總計僅 600 多億元，相比前月腰斬，也是 9 個月以來最低，建商面對現實，態度轉攻為守，以拖待變，11 月不僅沒有破百億元指標案，相對亮點來到 80 億元量體新案竟是廠辦案，爲新北市林口區的「富創得林口 AI 新創園區」，住宅市場之蕭條可見一斑。稍具看頭，案量在 30-50 億元的則有新北市「新月大河」，與桃園市的「亞昕森丰」、「櫻花馥」、「宜誠中山北」、「合登領航城」，出於建商資產雄厚遂無懼進場。

新成屋在 11 月推出近 200 戶，雖比 10 月增 100 多戶，量體還是不多，由於先建後售本非主流，近年都是預售案天下，加上銀行房貸危機、央行限貸規範處處受限，合理表現平淡。而 11 月較值得一提的新成屋案乃新北市樹林區的「龍俊產業新園區」，戶數是 44 戶，量體約 22 億，又是廠辦案，打住不打商的政策凸顯住宅類以外產品的發展性。

議價率連續 9 個月皆在一成以內，當前交易疲弱，但以小宅、品牌建案、知名地帶為主，加上建商的低首付、送贈品行銷多少奏效，令價格維持一定水位。台北市與桃園市議價空間擴張接近一成，兩地蛋白區開價高，買方卻已萬念俱灰，只願以行情價出手，演此結果。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

由政大不動產研究中心和永慶房產集團合作的「政大永慶房價指數」推出新的產品房價指數數據，數據顯示，新竹科學園區近四年房價指數年增幅皆有雙位數漲幅，漲勢相當凌厲。而南科台南園區於2021Q3至2022Q3漲幅也相當凶猛，每年皆有2成以上的增幅，但自2023年Q3指數年增幅出現下滑，2024Q3指數首現負成長，當地房價是否已達高點，值得持續關注。

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區為台灣科技發展的重要基地，大量產業進駐後帶動龐大的人才需求，吸引不少人口湧入，帶動區域房市發展。受到2020年新冠疫情影響，及中美貿易戰牽動全球經濟，台灣受惠轉單效應，台灣科技產業斬獲豐碩、產業發展亦不斷有利多釋出，使科學園區周遭房市除自住買盤之外，亦獲得投資族群青睞，抬升周邊房市熱潮。

「政大永慶科學園區中古屋房價指數」數據顯示，新竹科學園區周遭房市近四年房價指數都有雙位數成長。郭翰分析，竹科為全台最熱的房市區域之一，擁有龐大的就業動能、強勁的剛性需求等優勢，吸引投資、置產買盤挹注。此外，當地因受限於腹地狹小，導致新增供給有限，使當地精華地段如竹北市及有台積電進駐的寶山鄉，預售新案屢創新高，也帶動周邊中古屋價格。新竹的蛋白區及苗栗北部的竹南鎮、頭份市也受益於竹科外溢買盤，房價齊漲。

觀察近二年Q3三大科學園區中古屋房價指數的變化，2023年Q3三大科學園區指數漲幅有出現短期回落的現象，郭翰說明，2022-2023年受到全球經濟景氣疲軟的衝擊，且央行開始升息，台灣整體房市有所降溫，台中和高雄園區房價指數年增幅也有降溫的跡象。

至於近一年的Q3表現，台中與高雄園區指數漲幅分別為13.8%與14.2%。郭翰分析，台中園區隨著科技大廠投資及區域、生活機能逐步成熟下，剛性購屋需求持續走高。高雄園區則受益於台積電設廠的投資，帶動當地的經濟發展，園區周邊土地與房屋價格飆漲，房價有所支撐。

至於台南園區，房價指數漲幅相當猛烈，3年間漲幅達6成。郭翰指出，台積電陸續在善化區、安定區設廠投資，土地和房產需求也應聲而起，房價自然有撐。

然而，近年來台南園區房價急漲，而薪資漲幅卻遠不及房價漲幅，當地房價也從低基期被拉抬至歷史新高點，使消費者難以再追價，因此近一年Q3台南園區指數也開始下跌，減幅為5.9%。

郭翰補充，不過，目前銀行房貸緊縮狀況持續，加上9月央行祭出第七波信用管制打炒房手段，房價可能會有下修的空間，未來幾季的科學園區中古屋房價指數值得持續觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

預售屋一向是房市領頭羊，能反映市場需求及未來期待的價格，然而在遭受銀行限貸令及央行第7波管制下，10月全台預售屋交易揭露量僅約4600件，為近20個月來新低，與6月高檔1.66萬件相比銳減7成。專家指出，漲太快與供給較多的區域，未來難免會出現價格壓力。

根據內政部實價預售最新統計資料顯示，10月全台預售揭露量剩下4573件，創下近20個月新低，比農曆年節當月數量還少，較6月的景氣高點月銷1.66萬件大幅衰退近7成。

主要都會區全面受影響，台北市剩下不到200件，10月平均一天成交6件預售；新北市也僅剩約500件，較6月景氣高峰衰退近8成；桃園市1245件，較6月高峰減少57%；新竹縣市也剩約200件；台中市剩下871件；台南與高雄市都跌破月交易400件。除了桃園市以外，普遍都較6月景氣高峰時衰退7成。

▼10月全台預售屋實價揭露量僅剩4573件，較6月高峰期銳減7成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場是市場的領頭羊，上半年房市有強烈的不買會更貴預期，案子不僅賣得快，價格也墊高，央行出手降溫後，預售市場雖然沒有立即的貸款需求，但市場氛圍已經轉向，預售市場也像狂歡派對開了燈，瞬間恢復理性，預售也進入自用當道的理性審慎的購屋階段。

曾敬德表示，預售市場上半年過熱，現在又進入單月5千件的谷底量，央行的相關政策的確讓市場短期相當震撼，由於量能已經大幅萎縮，接下來要觀察推案量較大的區域未來銷售狀況，一旦低量維持的時間拉長，有些漲太快與供給較多的區域，難免會出現價格壓力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行本次信用管制意志堅定，杜絕取巧借款，就有消費者因「借舊還新」最終被取消寬限期，提醒購屋族要留意目前貸款規範。（攝影／鄭國強）

央行第七波信用管制措施實過去約三個月，對房市的影響逐漸顯現。信義房屋代書葉惠玲透露，央行本次信用管制意志堅定，杜絕取巧借款，就有消費者因「借舊還新」最終被取消寬限期，提醒購屋族留意目前貸款規範，選擇大型品牌房仲服務，可有更安心的交易保障。

借舊還新遭遇央行信用管制，寬限期取消

曾有消費者換屋，將舊屋新增貸款後直接匯入新購屋的價金，完成撥款交屋後，銀行發現違反了央行「借款人申辦購置住宅貸款，另以其他擔保品申辦貸款且資金實質流向購置該住宅」的規定，葉惠玲解釋，現行房貸環境下，不得以其他擔保品貸款後購置住宅，最終取消其寬限期，並要求支付違約金。此外，即使是購買第二屋，以定存單質借款項也同樣違規。葉惠玲補充，換屋族簽署自住切結書雖然可以免除房貸5成的限制並享有寬限期，但利率仍將比照非首購身分。

針對新青安房貸者，葉惠玲提醒，借款人在簽署換屋切結書後，若違反承諾將面臨停止利息補貼、重新核定貸款條件等後果，銀行可能會定期檢查土地登記簿或建物謄本，確保產權未變更，或要求辦理「不得移轉」的預告登記，以限制房屋轉讓。

首購族須注意額外稅費與規費，做好財務規劃

葉惠玲提醒首購族，買房不僅是支付房價，還有諸多稅賦與規費要留意，例如契稅約為房屋現值的6%，以現值500萬元的房屋為例，契稅就高達30萬元；代書費、買賣登記規費、印花稅等雜項支出，也是一筆不小的成本開銷，建議在買房前做好全面的財務規劃。

葉惠玲指出，現行購屋市場環境下，選擇大型品牌的專業房仲服務更有其價值，以信義房屋為例，憑藉43年在地品牌經驗，提供一條龍服務，熟稔買賣房、代書、接洽貸款流程，代書團隊更整合全台交易實務經驗，第一時間為客戶解決各種複雜問題，提供最令消費者安心的房地產交易服務。

目前房貸審核與撥款時間已延長至3到4個月，葉惠玲補充，限貸又排撥的現況下，選擇大型房仲公司服務更有優勢，像是信義房屋憑藉與多家銀行的長期合作，能為客戶爭取優惠的貸款條件，甚至提供水位充裕且免排隊的壽險房貸選項。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部實價預售最新統計資料顯示，10月全台預售揭露量約4,600件，數量創下近20個月新低，比農曆年節當月數量還少，相較今年6月景氣高檔時月銷1.66萬件相比，房市受銀行資金緊縮與央行第七波選擇性信用管制，直接有效降低民眾對於房價上漲預期，市場領頭羊預售市場也受到衝擊。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，預售市場是市場的領頭羊，上半年房市有強烈的不買會更貴預期，案子不僅賣得快，價格也墊高，央行出手降溫後，預售市場雖然沒有立即的貸款需求，但市場氛圍已經轉向，預售市場也像狂歡派對開了燈，瞬間恢復理性，預售也進入自用當道的理性審慎的購屋階段。

統計顯示，10月預售揭露量較6月的景氣高點大幅衰退，全台剩下近4,600件，較六月的1.66萬件銳減近7成，主要都會區全面受到影響，台北市剩下不到兩百件，10月平均一天成交6件預售，新北市也僅剩約500件，較6月景氣高峰衰退近8成，桃園市1245件，較6月高峰減少57％，新竹縣市也剩約200件，台中市剩下871件，台南與高雄市都跌破月交易400件，除了桃園市以外，普遍都較6月景氣高峰時衰退7成。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

文／李科諺

今年AI潮流不只引領台股創高，更帶動商用不動產的買氣，據第一太平戴維斯統計，今年大型商用不動產交易金額達1,539億元，較去年同期增加8%，更寫下近十年來次高紀錄。下一輪交易熱潮可能輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。投資市場方面，或將轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。

今年商用不動產以廠房需求最旺，科技業連續2年成為商用不動產的最大買方，其中6成5集中在廠房，3成配置在廠辦，由於買方著重產能擴充的即時性以及營造成本居高不下，購置工業土地自行興建廠房的比例降低。

全年度成交金額達709億元，占整體交易比重達46%，交易規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額。半導體產業成為廠房最大宗買方，購廠總金額將近395億元，產業龍頭的台積電、台灣美光分別斥資178億元與81億元購置新竹、台南與台中廠房

第二大類為廠辦交易，全年交易金額為369億元，占比約24%，總成交金額與去年相當，主要源自科技業自用辦公空間需求，包括台達電購置南山人壽瑞湖大樓與一銓購置新潤新北知識產業園區預售廠辦等重要交易；另外，穩定的租金收益以及產業發展紅利，吸引多家專業投資機構積極投資廠辦，富邦1號Reits出手購買昌益科技產業園區廠辦，總金額17.4億元。

雖然川普的上任、全球地緣政治升溫、關稅壁壘等多項因素，皆為明年的經濟表現與出口增添不確定性，但第一太平戴維斯董事長黃瑞楠點出，台灣身為AI供應鏈的核心，科技業產能需求增加，助於企業持續投資擴產，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房仲業者彙整實價登錄交易資訊，統計桃園市七大重劃區屋齡大於 5 年的中古屋與預售屋，發現除小檜溪重劃區中古屋交易僅有一筆外，第二至第四名重劃區預售屋與中古屋單坪價差幅度都超過 4 成，其中草漯、中路、八德擴大重劃區預售屋成交量大、價格高，而中古屋相對便宜，且更有 10 年以內的中古屋可供挑選，性價比相當高。

桃園草漯重劃區今年中古、預售屋單坪價差幅度高達 51%，是桃園價差最高。永慶不動產桃園觀音草漯加盟店長劉善榮指出，草漯屬於沿海重劃區，算是半封閉的市場，會在此區買房的民眾主要是濱海工業區員工，因此買盤上有剛性需求，雖然重劃區沒有捷運或是重大建設議題，不過鄰近桃園航空城，未來也有望帶動當地開發。

目前草漯重劃區中古屋主要為屋齡 10 年內大樓、每坪平均單價約 20-25 萬元，另外也有 20 年以上透天厝，每坪平均單價為 15-20 萬元，總價都在千萬元以內，對於工業區員工算是可負擔價格，7-800 萬元就能買到 2 房加車位的產品，對比於每坪平均單價 27 萬元的預售屋，中古屋確實是便宜許多，未來轉手也相對容易。

位處桃園區中心地帶的「中路重劃區」，中古、預售屋單坪價差竟也達 44%。台慶不動產桃園中路正光加盟店長謝佳慶表示，中路重劃區緊鄰舊市區、藝文特區，發展時間早、生活機能相當便利，且綠地相當多，居住環境相對周圍地段優質，吸引換屋族前來。此外，未來台鐵地下化後，會增設中路站，將讓交通更加便捷，加上價格親民，帶動首購、小家庭置產。

謝佳慶指出，中路重劃區 10 年內中古屋每坪平均單價約 35-40 萬元，10 年以上則落在 30-35 萬元之間，相較單坪近 50 萬元的預售屋，中古屋幾乎是一釋出就會被秒殺。加上重劃區的中古屋有少見的 50-60 坪中大坪數物件，對於換屋族來說是一大福音，對比於僅一路之隔的藝文特區，更顯中路重劃區的物美價廉。

「八德擴大重劃區」中古、預售價差幅度為 41%，位居桃園第三。有巢氏房屋八德市公所加盟店長林士媗說明，「八德擴大重劃區」位處上、下桃園之間、緊鄰新北市，對內有捷運綠線興建中、對外有國道連接，交通地理位置相當好。此外，重劃區以行政中心、學校為核心，帶動周遭生活機能發展完整，因此許多雙北通勤族已提早卡位置產。

目前「八德擴大重劃區」內中古屋主要屋齡在 10 年內，每坪平均單價約 30-35 萬元，3 房加車位僅需 1,200-1500 萬元，不僅比 4 字頭預售屋便宜，對比市區房價更加實惠。近年來重劃區內建案大量推出，預售屋價格不斷被墊高，而中古屋因為價格親民、仍處於供不應求的狀況。此外，八德擴大重劃區與其他熱門重劃區最大不同，在於周遭腹地大、未來發展性高，可預期周圍開發後，當地房價有望再成長。

永慶房產集團研展中心副理陳金萍表示，近年房市火熱影響，預售屋作為房價指標，價格反應往往會快於中古屋，特別是重劃區受到大量建案推出影響，預售屋與中古屋的價差幅度更為明顯。在有限的購屋預算下，中古屋不僅房價親民，小資、首購族能減輕經濟負擔，同時還有坪數實在與可勘查屋況等優點，消費者若能接受中古屋屋況，以價格來看會是高性價比的選擇。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

隨著央行推出房貸緊縮、限貸打房等政策，政部實價預售最新統計資料顯示，10月全台預售揭露量僅約4600件，創下近20個月新低。不過卻有網友喊話，盼望央行下周開會，能開出第8波信用管制。對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德無奈回應，第七波信用管制效果已經非常顯著，房市現在已經進入加護病房，「難道還要再拔呼吸器？」

原PO在PTT以「央行下禮拜開完會會血流成河嗎？」為題發文，表示央行下禮拜又要開會了，上次央行總裁楊金龍公布第7波信用管制，讓整個房市冷下來，但持平而論，房價並沒有跌多少。他認為，目前台灣面臨電價高漲，通膨突破2%警戒線，美元走強，國際局勢動盪，看來第8波信用管制真有可能要發生了，且極有可能就是房蟲最討厭的升息。

對此，網友紛紛留言表示，「覺得應該升一碼壓壓通膨」、「升半碼」、「通膨是這次開會要解決的問題」、「還敢升息喔！看看中小股價崩成那樣」、「房地產確實已經冷卻了，降下來是遲早的事，緩降才是最好」、「一堆傳產股已經跌到不知道怎麼過年了」。

據《ETtoday新聞雲》報導，曾敬德認為，央行第七波信用管制有顯著效果，市場交易量已經大縮，短期內不太可能有第八波，房市都進入加護病房了，難道連呼吸器都要拔？他還預測，本次理監事會議，應是對第七波信用管制的細節進行增補。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

第七波信用管制調降第二戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族、繼承者，即使有房有貸也能不受限貸令影響，想爭取首購利率則要再滿足1條件。（攝影／林伶潔）

「先買後賣」還是「先賣後買」向來是換屋族最兩難的決定，限貸令上路之後，還是換屋的好時機嗎？永慶房產專家解答，第七波信用管制調降第二戶以上房貸成數，卻有條件排除換屋族、繼承者，即使「有房有貸」也能不受限貸令影響，想爭取首購利率則要再滿足1條件。

限貸令下舊屋「賣、留」差異

「換屋族最關心的，就是我舊屋留著或賣掉有什麼差別？」永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，俗稱「金龍海嘯」的第七波信用管制，對非自住的購屋貸款設下高門檻，如果名下已經有房且貸款尚未清償，再申請第二戶房貸成數降至5成，沒有寬限期，也不可利用舊屋增貸買新房，因此「留舊屋買新房」就要準備更多的自備款。

若是「賣舊屋換新房」只要與銀行簽署切結書，保證在第二戶房貸撥款後的1年內出售原有房屋，就能免除第二戶房貸成數5成上限，且享有寬限期。值得注意的是，專家提醒，「簽切結只是鬆綁換屋族的借貸限制，並不代表擁有首購身分，能夠享有首購優惠利率」，目前市場上針對非首購的房貸利率大約已升至2.5%至3%之間，因借款人信用條件與各家銀行核定而有不同。

詳解三種換屋策略：先買、先賣、首購優惠

至於簽切結書後，假使未能如期出售舊屋，恐怕被銀行追回貸款成數差額與取消寬限期，陳俊宏建議，民眾可諮詢專業人員，依照個人財務狀況與還款能力，來評定最合適的換屋計劃。

例如「先買後賣」不用擔心換屋的銜接期，但是在舊屋貸款清償之前，要同時負擔兩筆房貸，也可能會影響第二戶房貸的成數、利率與寬限期；即使簽切結書減輕影響，還有後續的賣舊屋期限壓力。如果借款人名下只有一戶房貸，選擇「先賣後買」雖然可以回復首購身分，享有最高借貸85成、最長40年還款期限的首購優惠，財務負擔較低，但需爭取搬家及找新房的時間。

「還有第三種情形，部分換屋族為避開第二戶限貸令且爭取首購優惠利率，會由配偶或其他家庭成員申貸。」陳俊宏提醒，房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，則要注意：房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋；但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。

繼承購屋排除限貸令

此外，針對繼承取得的房屋和房貸，也不列入第七波信用管制的房屋數計算，除非購買高價住宅，否則新增房貸不會受影響。如果是共同繼承房產在40平方公尺以下，還能保有首購身分。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】